AfA bei Denkmalimmobilien: Abzinsung des Bodenwerts

Für Immobilieninvestoren wichtig: Das FG Köln (Urteil v. 13.11.2024) hat entschieden, dass der Bodenwert bei der Kaufpreisaufteilung für die AfA nicht abzuzinsen ist – auch nicht bei denkmalgeschützten Objekten mit theoretisch „ewiger“ Nutzungsdauer.
Im Streitfall ging es um ein renditeorientiertes Geschäftsgebäude in Top-Innenstadtlage. Ein Gutachter kam auf einen Bodenwertanteil von rund 59 %. Die Investoren argumentierten, dass der Bodenwert aufgrund der langen Restnutzungsdauer abgezinste werden müsse – was zu einer höheren Abschreibung des Gebäudes geführt hätte.
Das Gericht lehnte ab: Der Bodenwert ist laut ImmoWertV ein fester Bestandteil der Wertermittlung – unabhängig von Restnutzungsdauer oder Denkmalschutz. Eine Abzinsung würde dem Bewertungsprinzip widersprechen, da Boden nicht „verbraucht“ wird – vor allem nicht in Toplagen, wo er einen erheblichen Beitrag zur Wertschöpfung leistet.
Takeaway für Investoren: Wer in Denkmalschutz-Immobilien investiert, sollte bei der steuerlichen Bewertung keine unrealistischen Bodenwert-Abschläge kalkulieren. Das kann bei der Finanzierung, Steuerplanung und Bewertung des ROI entscheidend sein.
Man sollte jetzt prüfen lassen, ob Ihre Kaufpreisaufteilung und AfA-Strategie noch dem aktuellen Rechtsstand entspricht – bevor es das Finanzamt tut.