Vermietung von Luxusimmobilien

Bei der Vermietung eines Objekts mit einer Wohn­fläche von mehr als 250 qm besteht eine Aus­nahme von der typi­sierten Annahme der Einkünfte­erzielungs­absicht bei einer auf Dauer ange­legten Vermie­tungs­tätig­keit, die Anlass zu deren Über­prüfung mittels einer Total­über­schuss­prog­nose gibt (BFH, Urteil v. 20.06.2023 – IX R 17/21; veröffent­licht am 16.11.2023). Sachverhalt: Streitig ist, inwieweit eine Totalüber­schuss­prognose bei der Vermietung von Immo­bilien mit jeweils mehr als 250 qm zum Nachweis einer Einkünfte­erzielungs­absicht angezeigt ist. Die zusammen zur Einkommensteuer veranlagten Kläger vermieteten in den Streitjahren 2011 bis 2014 drei Villengebäude an deren Kinder und dessen Ehepartner. Durch die Vermietung entstanden den Steuer­pflichtigen jährliche Verluste zwischen 172.000 € und 216.000 €. Diese Verluste verrech­neten sie mit ihren übrigen Einkünften. In der Folge einer bei den Klägern durchgeführten Außen­prüfung versagte das FA die Werbungs­kosten­überschüsse. Der BFH hat die Verrechnung der Verluste mit den übrigen Einkünften nicht zugelassen:

  • Wird eine Immobilie mit einer Wohnfläche von mehr als 250 qm vermietet, muss der Steuer­pflichtige nachweisen, dass die Vermietung mit der Absicht erfolgt, einen finanziellen Überschuss zu erzielen. Kann er diesen Nachweis nicht führen, weil er über einen längeren Zeitraum Verluste erwirtschaftet, handelt es sich bei der Vermietungs­tätig­keit um eine steuerlich nicht beachtliche sog. Liebhaberei. Im Fall einer Liebhaberei sind aus dieser Tätigkeit stammende Verluste nicht mit anderen positiven Einkünften verrechenbar.
  • Der BFH bestätigt mit dieser Entscheidung seine bisherige Recht­sprechung, wonach bei der Vermietung von aufwendig gestalteten oder ausge­statteten Objekten (z. B. Größe von mehr als 250 qm Wohnfläche; Schwimm­halle) nicht automatisch von einer steuerbaren Tätigkeit auszugehen ist (vgl. z B. BFH, Urteil v. 06.10.2004 – IX R 30/03).
  • Denn insoweit handelt es sich um Objekte, bei denen die Marktmiete den besonderen Wohnwert nicht angemessen wider­spiegelt und die sich aufgrund der mit ihnen verbundenen Kosten oftmals auch nicht kosten­deckend vermieten lassen. Daher ist bei diesen Objekten anlässlich der steuer­lichen Erfassung der Einkünfte regelmäßig nachzuweisen, dass über einen 30-jährigen Prognose­zeitraum ein positives Ergebnis erwirtschaftet werden kann.